全国地価情報

全国の土地の価格、すなわち地価情報はどのようにして決められるのでしょうか。

不動産取引では鑑定評価が必要であり、相場や査定項目から決まってきます。
価格決定の参考となるのが、公示価格、基準地価格、市街地価格指数といったデータなのです。
また、土地の価格は、売買価格以外にも4つの値段があり、これが、土地価格の決定を複雑にしています。

公示価格とは、地価公示の法律に基づいた最も基本的な地価データです。
土地取引において適正な地価を形成することを目的としたもので、一般の土地取引はもちろん公共事業の用地取得においても指標として利用されています。
また、他にも下記にあるようなデータが参考とされる場合があります。

公示地価(正式名称:地価公示価格/管轄する行政機関:国土交通省・土地鑑定委員会)
地価公示法に基づいて毎年公示される。「住宅地」「商業地」など7つの分類があり、それぞれの標準地を選定して全国の価格を公示する。

基準地価(正式名称:都道府県地価調査基準地価格・都道府県地価調査結果/管轄する行政機関:都道府県)
都市計画区域や林地などを含み、国内の土地取引価格の目安になっている。不動産鑑定士が調査し、毎年9月に最新地価が発表される。

固定資産税評価額(管轄する行政機関:地方自治体(総務省))
国の固定資産評価基準に基づき、3年ごとに発表される。これを基に固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税が算定される。

路線価(正式名称:相続税路線価・倍率価格・相続税評価額/管轄する行政機関:国税庁)
相続税や贈与税、地価税などを算定する際の基準となる価格。国税庁が毎年発表する。

これら4つの価格のうち、税金に関連する価格が2つあります。
固定資産税は保有している資産に対して課せられる税金ですが、
一方相続税や贈与税は財産の移転に伴って課せられる税金です。
よく路線価が下がっているという報道がなされていますが、
それは、相続税や贈与税の基準となる土地の評価額が下がっていることを示しています。

これらのデータを参考にした上で、不動産会社が土地の査定価格を決める場合、最も一般的なのは「取引事例比較法」です。多くの成約事例を基に、相場を見ながら決めます。

この方法であれば、実績価格と比較して妥当な査定価格を導き出すことができるからです。
条件が優れていれば査定価格はプラスに、劣っていればマイナスに変動させることで調整します。
事例と査定対象地の条件や情報を詳しく突き合わせられればそれだけ正確な査定価格を算出できます。
その条件のことを査定項目といいます。

例えば接する道路の幅員や土地の形状、また接道部の間口、隣接地の利用状況など、基本的に土地自体の基礎情報以外の情報が重要な査定項目となります。

よって上記にあげたデータはあくまで実際の価格を検証するための材料であり、土地売買は公示価格で取引されているわけではありません。

実際の取引における価格のことを、実勢地価と呼びます。
実際の不動産取引では、価格はほとんど売主が決め、それを買い手が合意するかどうかで取引が完結しますが、土地の価値に対して売主が公示価格は低いと感じれば実勢地価は上がりますし、
逆に公示価格は高いと買い手が感じれば実勢地価は下がります。

この値動き幅は、一般的には公示地価の70%~120%程度だと言われています。
人気のある土地は当然実勢地価も高くなる傾向にあります。

ですから、しっかりと複数の不動産会社に対して不動産の価格を査定してもらうことが
自分の不動産の価格を知る上で重要となります。

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