売却の理解

そもそも不動産売却とは・・・

人生で少ない不動産の売却。お客様にそれぞれの事情があるかと思います。
絶対に失敗をしないように、最大限の良い条件で売却を成功させることが重要です。
そのために気を付けるべきいくつかのポイントについてご案内していきます。

▼売却依頼をする際に、不動産会社の選択基準は?  

売却依頼先は、何社の不動産会社に実施するべきか?

不動産会社は、売却するためにどのような活動を実施するか?  

住宅の買い替えについて売却と購入ではどちらを優先させるべきか?

査定価格とは?  

売却にかかる諸費用について  

査定の手法について   

売却しやすい時期は?

急いで売却したいときは?  

仲介と買取の違いは?  

ご近所に内緒で売却したい

 

売却依頼をする際に、不動産会社の選択基準は?

大手の不動産、中堅、小規模の不動産など、会社の規模で選ばれる方が多いですが、最も重要なことは、「担当者」です。特に一般的な仲介となると、お付き合いする期間として、短くとも3か月は専属の担当者とやり取りすることになります。

所有されている物件のことを親身にヒアリングすることはもちろんですが、売却理由、ご事情をしっかり理解して対応される担当者は少ないものです。
担当者の力の入れ方により、広告宣伝費なども変わってくる可能性がありますので、業界の知識はもちろん、担当として信用できる人であるか見極める必要があります。
まずは、不動産会社を選択することから始まりますが、少なくとも4社は話を聞きましょう。

売却依頼先は、何社の不動産会社に実施するべきか?

不動産会社に売却の依頼をする際は、「媒介契約」を結ぶ事になります。

そしてこの契約には、1社にしか依頼できない契約と、複数の不動産会社に同時に依頼できる契約から選べます。

ここまで聞くと多くの方は、複数の会社に同時に依頼出来る契約の方が良いと思われるのですが、その決めつけは早計です!
どちらかと言えば、1社だけに依頼する専任契約の方がメリットは大きく、より満足出来る取引を行える可能性が高いのです。

不動産会社は、売却するためにどのような活動を実施するか?

売却活動には、依頼された不動産会社自身で直接集客か、他の不動産会社に依頼を行う場合があります。

依頼された不動産会社自身の集客方法
 ・大手ポータルサイトへの物件掲載
 ・自社HPへの物件掲載
 ・ポスティングチラシの作成及び、ポスティング活動

他の不動産会社への依頼
 ・不動産流通サイト(業者専用サイト)レインズへの物件登録
 ・不動産会社へ直接足を運び、依頼をする。
 ・不動産会社へメールで周知

売却依頼をされる際の契約形態によって、上記の活動が異なってきます。
契約には、専属専任契約、専任契約、一般媒介契約と3種類あり、どの契約形態が良いかは売却条件によって異なります。

住宅の買い替えについて売却と購入ではどちらを優先させるべきか? 

 お客様の事情によって異なります。

しかし、一般的に安全と考えられる順番は、売却が先です。
購入を先に実施されると、売却期間に制限が出るため、お客様の希望価格で売れないことも多いようです。
残債の有無や、残債の金額によって優先順位は変わってきます。

査定価格とは?

中古物件を売買する際に、実際に売却できる価格を不動産会社が示す価格です。
査定サイトには、有料と無料がありますが、弊社では完全無料となっております。

売却にかかる諸費用について

 ・不動産仲介手数料(成約価格の3%+6万円(税別)
 ・印紙代(売買契約書に貼り、割り印を押すことで納税)
 ・抵当権等抹消費用(司法書士への費用など)
 ・引渡しの準備に必要な費用(引越費用、不用品の処分、ハウスクリーニング代など)
 ・譲渡所得にかかる税金(所得税/住民税)

 査定の手法について

査定方法にはいくつかあります。
物件の種類や用途(一戸建て、マンション、土地)に応じた「原価法」「収益還元法」「取引事例比較法」、その査定を行う方法として「机上査定(簡易査定)」「訪問査定」があります。

最も多い一戸建て、中古マンションの査定方法は、「取引事例比較法」です。
過去の売買事例、周辺の相場による取引事例などから算出します。

不動産会社によって異なりますが、机上査定(簡易査定)をしてくれる会社と、訪問査定のみ実施する会社があります。
正確な比較検討をされる場合は、訪問査定を数社依頼しましょう。

売却しやすい時期は?

賃貸と比べると、季節要因は少ないですが、一般的に、10月頃から徐々に売却活動が増え、2月、3月頃にピークを迎えます。
売主様、買主様が増えるタイミングは、ほぼ同じです。

急いで売却したいときは?

2つ方法があります。
1.不動産会社に直接買取り依頼を実施する。最短だと2日程度で完了することもあります。
2. 仲介会社に依頼される際に、売出価格の相場より安く価格を設定します。(1よりは時間が必要です)

仲介と買取の違いは?

詳細はコチラをご覧ください。

近所の方に内緒で売却したい

不動産会社が直接買い取る場合には、近所に知られずに売却可能です。
一方、仲介会社を介して一般の方に売却する場合には、制限された広告手法を用いるため、売却に時間を要することがあります。

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