中古マンション、「売る」「貸す」メリット・デメリット

中古マンション、「売る」「貸す」メリット・デメリット

中古マンション・中古アパートを所有している大家の場合、中古マンション・中古アパートを売るのか貸すのか今後の方向性について考えられる方も多いのではないでしょうか。
「売る」にも「貸す」にもそれぞれのメリット・デメリットがありますので、それぞれを理解して、今後の方向性について検討しましょう。

不労所得の不動産投資(中古マンション・中古アパート)
「貸す」ことによるメリットとは?

1.分譲マンションは、家賃を自由に決められる?

分譲マンションの特徴は、一棟で所有する訳ではないため、
大家の考えにて家賃を確定することができます。
そのため、収支を考えた上で家賃を設定できるため、逆ザヤになるリスクは
非常に少ないといえます。

2.分譲マンションは収支を黒字化しやすい?

分譲マンションの収支は、家賃から住宅ローン+経費を差し引いたものになります。
そのため、住宅ローン+経費を家賃より下げるか、住宅ローン+経費より家賃を上げることで
収支は黒字化されます。住宅ローンは、金利、借入期間の見直しのより下げることもできます。(特に2014年はその傾向があり、金利の見直しにより下げられた方も非常に多かったです。)一方、家賃は、「1」で記載させて頂いたように自由に設定ができますので収支を考えて決定することができます。

3.不動産所得として費用を計上できる

マンションの貸し出しにより、「住宅ローン金利」「減価償却費」「管理費」「固定資産税」「修繕積立金」などが費用として計上できるようになります。
控除対象となるため、税金対策が可能です。

 

不労所得の不動産投資(中古マンション・中古アパート)
「貸す」ことによるデメリットとは?

1.分譲マンションを「貸す」ことによる空室リスク

マンションを貸すということは誰かに入居して家賃を支払って頂く必要あります。
古いマンションであったり、駅から遠かったり、最寄の駅の需要がなかったりすると
入居者が決まりません。入居者の需要がない=家賃収入はありません。
空室の間は、住宅ローンのみを支払い続ける必要があるため、長期の空室は非常にリスクとなります。

2.分譲マンション改築、改装費用が必要となる。

「1」のように需要がないマンションは、需要があるマンションにしなければなりません。
エリア以外のマンションそのものが原因の場合は、間取りの変更や改築による需要を見出すことができます。
しかし、リフォームによる改築には数十万円、数百万円必要なるため、収支に大きく影響します。
また、借主が入れ替わる度にハウスクリーニングや壁紙の張り替えなどの諸経費はもちろん、さまざまな故障についても
大家負担で支払う必要があります。一定の維持費が必要になることを念頭に入れなければなりません。

3.金融機関から新たな住宅ローンの借入が難しい

既に住宅ローンを借りている場合、新たにマンションや戸建て、土地などの購入検討をした場合、
現在の収支や、残債、所得など総合的に判断されて、住宅ローンの融資が確定します。
収支が悪い場合には、住宅ローンの借入が困難になることがあります。

不労所得の不動産投資(中古マンション・中古アパート)
「売る」メリットとは?

1.「売る」ことにより現金化できる。

所有している不動産(マンション・アパート等)を「売る」ことにより
基本的にはローンの残債はなくなり、金融機関からの新たな借り入れが可能になります。
また、想定以上の売却により(収支の黒字化)現金が残るようになります。

2.「売る」タイミングによる市場価値の変動

マンションやアパートの売却は、エリアや物件の価値のみならず、
市場の変動が非常に大きいです。ちなみに2014年は、全国で土地の価格が上がり
東京の都心部では5年前と比較し20%程上がっているエリアもあります。
5,000万円のマンションであれば、6,000万円になっており、差額1,000万円と
非常にインパクトのある数字です。不動産市場は常に把握しておく必要あります。

不労所得の不動産投資(中古マンション・中古アパート)
「売る」デメリットとは?

「売る」ことにより収支が赤字になることも

投資目的の分譲マンション、アパートの場合、利回りが意識されます。
当時購入した状況より不動産価値が下落し、入居率、家賃が下がっていた場合は
売却価格が下がることが想定されます。さらに、購入者が一般の大家ではなく、
不動産業者になる場合には、2割~3割程安い値段になることもあります。
ご自身の所有マンション、アパートが、市場に対して需要がなかった場合は
赤字になる可能性が大きいことを念頭に入れなければなりません。
よって、購入時にそのエリアの特性を理解しておかなければなりません。

 

既に分譲マンション、アパートをお持ちの方は、
ご自身の所有している不動産がどれだけの価値であるのか一度試してみてはいかがでしょうか。
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