マイホームを売ったけど、損した場合の税金とは?

■テーマ:マイホームを売ったけど、損した場合の税金とは?

マイホームを売ったけど損した場合の税金はどのようになるのでしょうか?
マイホームを売却した金額よりも住宅ローンの残債の方が多いケースが考えられます。
まずはマイホームの定義からご説明します。

※マイホームの定義

①現在主として住んでいる自宅を売却したとき。
②居住の用に供さなくなった日から3年を経過する日の属する年の年末までに売却したとき。
③家屋を取壊した場合は、上記②の範囲内で、家屋を取壊した日から1年以内に
その敷地の売却に関する契約が締結されているとき。
(取壊し後、敷地を賃貸その他の用に供した場合には不可)
④転勤等で単身赴任の場合、配偶者等が居住している家屋を売却したとき。
(但し、2つの家屋を所有する場合は、主たる居住用家屋)

マイホームを売却して住宅ローンと相殺しても損失が出た場合は、その損失を他の所得から差し引ける特例が2パターンあります。

1.売却しただけで買い換えをしない場合

「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」
という特例が利用できます。

2.売却して新しい住宅を購入、買い換えを行った場合

「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」
という特例が利用出来ます。
(こちらの場合は譲渡損失の計算方法が異なる点がありますので、注意しましょう。)

※損益通算とは
複数の特定の所得の損失額(赤字)を、
一定の順序に従って他の所得の利益(黒字)から差し引きすること

※繰越控除とは
通算し切れなかった額を翌年以降に繰り越して計算すること

但し、双方ともに条件がありますので、
最新版は国税庁のホームページをチェックしてみて下さい。
下記は国税庁のホームページからの転記となります。

①「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」の特例とは

住宅ローンが残っている5年を超えて保有する居住用財産を売却した時に売却損が出た場合、
この売却損を一定の限度でその年の他の所得から差し引くことができ、
その年に差し引きしきれなかった金額については
翌年以降3年間繰り越して控除できるという制度です。

【損益通算及び繰越控除の適用要件】

(1) 自分が住んでいるマイホーム(譲渡資産)を譲渡すること。なお、以前に住んでいたマイホームの場合には、住まなくなった日から3年目の12月31日までに譲渡すること。また、この譲渡には譲渡所得の基因となる不動産等の貸付が含まれ、親族等への譲渡は除かれます。
(2) 譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超えるマイホーム(譲渡資産)で日本国内にあるものの譲渡であること。
(3) 譲渡したマイホームの売買契約日の前日において、そのマイホームに係る償還期間10年以上の住宅ローンの残高があること。
(4) マイホームの譲渡価額が上記(3)の住宅ローンの残高を下回っていること。

【損益通算及び繰越控除の適用除外】

(1) 繰越控除が適用できない場合
合計所得金額が3000万円を超える年がある場合は、その年のみ適用できません。
(2) 損益通算及び繰越控除の両方が適用できない場合
イ マイホームの売主と買主が、親子や夫婦など特別な関係にある場合
特別な関係には、生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係にある法人なども含まれます。
ロ マイホームを売却した年の前年及び前々年に次の特例を適用している場合
(イ) 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例(措法31の3)
(ロ) 居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除(措法35)
(ハ) 特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例(措法36の2)
(ニ) 特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例(措法36の5)
ハ マイホームを売却した年の前年以前3年以内の年において生じた他のマイホームの譲渡損失の金額について、特定のマイホームの譲渡損失の損益通算の特例を適用している場合
ニ マイホームを売却した年又はその年の前年以前3年内における資産の譲渡について、マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例(措法41の5第1項)の適用を受ける場合又は受けている場合
(注) この特例と住宅借入金等特別控除制度は併用できます。

②「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」とは

5年を超えて保有する居住用財産を売却して所定の住宅に買い換えた際に、
売却損が出た場合、この売却損をその年の他の所得と損益通算でき、
損益通算しても赤字となった金額については翌年以降3年間繰り越して
所得から控除できる制度です。

譲渡損失の損益通算及び繰越控除の適用要件】

(1) 自分が住んでいるマイホームを譲渡すること。なお、以前に住んでいたマイホームの場合には、住まなくなった日から3年目の12月31日までに譲渡すること。また、この譲渡には、譲渡所得の基因となる不動産等の貸付けが含まれ、親族等への譲渡は除かれます。
(2) 譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超える資産(旧居宅)で日本国内にあるものの譲渡であること。
(3) 譲渡の年の前年の1月1日から売却の年の翌年12月31日までの間に日本国内にある資産(新居宅)で家屋の床面積が50平方メートル以上であるものを取得すること。
(4) 買換資産(新居宅)を取得した年の翌年12月31日までの間に居住の用に供すること又は供する見込みであること。
(5) 買換資産(新居宅)を取得した年の12月31日において買換資産について償還期間10年以上の住宅ローンを有すること。

譲渡損失の損益通算及び繰越控除の適用除外】

(1) 繰越控除が適用できない場合
イ 旧居宅の敷地の面積が500平方メートルを超える場合
旧居宅の敷地の面積が500平方メートルを超える場合は、500平方メートルを超える部分に対応する譲渡損失の金額については適用できません。
ロ 繰越控除を適用する年の12月31日において新居宅について償還期間10年以上の住宅ローンがない場合
ハ 合計所得金額が3000万円を超える場合
合計所得金額が3000万円を超える年がある場合は、その年のみ適用できません。
(2) 損益通算及び繰越控除の両方が適用できない場合
イ 旧居宅の売主と買主が、親子や夫婦など特別な関係にある場合
特別な関係には、生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係にある法人なども含まれます。
ロ 旧居宅を売却した年の前年及び前々年に次の特例を適用している場合
(イ) 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例(措法31の3)
(ロ) 居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除(措法35)
(ハ) 特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例(措法36の2)
(ニ) 特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例(措法36の5)
ハ 旧居宅を売却した年又はその年の前年以前3年内における資産の譲渡について、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算の特例(措法41の5の2第1項)の適用を受ける場合又は受けている場合
ニ 売却の年の前年以前3年内の年において生じた他のマイホームの譲渡損失の金額についてマイホームを買換えた場合の譲渡損失の特例を受けている場合
(注) この特例と住宅借入金等特別控除制度は併用できます。

マイホームを売ったけど損した場合はあきらめずにこれらの情報をしっかりチェックして
対応を行いましょう。

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